脇田雄太コラム ～ 第２回 〜 「ボロ物件投資を志すまで Part2」
こんにちは！
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
前回のコラムでお伝えしたとおり、私が不動産投資に目覚めたのは、元実家の区分マンションを賃貸向けにリフォームしたことがきっかけでした。
※前回のコラム【脇田雄太コラム ～ 第１回 〜 「ボロ物件投資を志すまで Part1」】
「リフォームって、こんなに楽しいものなんだ！」
ということに気付き、好きなリフォームに関わりながら、家賃というお金も得られる不動産投資を始めることにしたのです。
今回はその続きについて、お話ししたいと思います。
＊＊＊＊＊＊＊＊
地味な生活で貯蓄に励む
＊＊＊＊＊＊＊＊
まず最初に、私が考えた不動産投資のジャンルは「都市部のRC一棟マンション投資」でした。
「え？ボロ物件投資家の脇田が、RCマンションを買うの？」
そう思う方もいると思いますが、もう少しお付き合いください。
大手企業の子会社でサラリーマンを続けながら、地道に貯金をしていた当時の私は、新卒から10年ほどの間で４千万円の貯蓄を築くことが出来ました。
・昼食は吉野家の牛丼
・普段着はユニクロの上下
・車はトヨタの中古車
・住まいは会社の寮
という、一見地味な暮らしをしていたのですが、私はそもそも「お金を貯めることが趣味」みたいな人間だったので、そんな生活も苦ではありませんでした。
＊＊＊＊＊＊＊＊
良い物件が見つかった！
＊＊＊＊＊＊＊＊
さて、まとまった資金も貯まり、いよいよ投資を始めようと思った私は、いくつかの仲介会社さんへ物件情報の提供をお願いしに行きました。
数週間後、その中の1社から、こんな物件を紹介されました。
・関西空港対岸の大阪府内
・RC造3階建の築13年
・2LDK×14室+3LDK×3室
・売出し価格 9,500万円
・積算評価額 1億6千万円
・表面利回り13％（満室時）
購入前の物件調査では、多少の問題点があったものの、
・積算評価が売り値よりも大幅に高い
・表面利回りも希望に近い
・建物がしっかりしている
など、他の物件にはないアドバンテージがあったため、購入を決めました。
今では考えられませんが、2007年当時の不動産投資は、物件の積算評価と、本人の属性さえ良ければ、フルローンやオーバーローンを割と簡単に引くことが可能でした。
そこで、多くの不動産投資家が、「積算評価の高いRC一棟マンション」を、フルローンを引いて次々と購入し、急速に物件規模を拡大するという投資法を実践していました。私もその流れに乗ったわけです。
＊＊＊＊＊＊＊＊
フルローンで物件を買う
＊＊＊＊＊＊＊＊
私はこの物件に９千万円で買い付けを入れ、無事に買うことが出来ました。
銀行の融資はスムーズで、物件価格の９千万円に加え、諸費用分の300万円もプラスで貸していただきました。
何よりも魅力的だったのは、自己資金４千万に手を付けず、フルローンで物件を購入出来たことです。
似たような条件の物件があれば、同じようにフルローンを引いて買っていこう。そうすれば、どんどん物件が増やしていけるぞ！という確信が得られたのです。
＊＊＊＊＊＊＊＊
アクセル全開で2棟目へ！
＊＊＊＊＊＊＊＊
私は早速、2棟目の物件を探すことにしました。
「物件を買えただけ、お金持ちになれる。とにかくアクセル全開で進もう！」
というイケイケ状態でしたから、迷いは一切ありませんでした。
そして間もなく、フルローンが付きそうな次の物件に買い付けを入れました。
1棟目よりもキャッシュフローが少なく、さほど魅力的ではなかったのですが、当時の私は、「物件欲しい欲しい病」に罹っていたため、なんとしても次の物件が欲しかったのです。
しかし、この物件は他の投資家に先を越されて、買うことが出来ませんでした。
＊＊＊＊＊＊＊＊
こんな投資で大丈夫か？
＊＊＊＊＊＊＊＊
物件欲しい欲しい病の人間が、ライバルに先を越され、買うことが出来なかった…。となれば、躍起になって、次の物件を探すと思いますよね？
しかし、私自身はそうはなりませんでした。
なぜか、買えなくてホッとしていたのです。それと同時に、物件を追いかけている時には感じなかった、こんな気持ちも湧き上がってきました。
「1億もお金を借りるのに、早い者勝ちでろくに物件の調査もできないなんて、おかしくないか？」
「本当に、次から次へと借金をしながら物件を増やしていくやり方で、成功できるのか？」
「こんな投資を続けるのは、危険ではないのだろうか！？」
そして私は、もっと安全な不動産投資法がないか、考えることになるのでした。
次の第３回はいよいよ、ボロ物件投資にシフトした経緯についてお話しします。
どうぞお楽しみに！
脇田雄太でした。
