〜 脇田雄太コラム 第15回 〜 これから不動産投資は、利回りの「マージン」が重要になる
〜 脇田雄太コラム 第15回 〜
これから不動産投資は、利回りの「マージン」が重要になる
昨年来の円安、そしてアフターコロナの世界的なインフレの影響で、あらゆるモノの価格が値上がりしています。それは、私たちが実践している不動産投資に関しても例外ではありません。
・資材や設備の単価
・職人さんの人件費
・輸送費や産廃処理費
これらのすべてが値上がり傾向にあります。そして、言うまでもなく、不動産自体の価格も上がっています。つまり、現在はあらゆる面でコストが上昇し、不動産投資の利回りを圧迫している状況といえるのです。
東京や大阪、名古屋などの大都市では、薄い利回りが削られるどころか、収支がマイナスの「持ち出し」が発生するケースが増えています。
毎月の収支がマイナスの物件なんて買う人がいるの？と思う人もいるでしょう。
しかし、実際には家賃が入るし、値上がりも期待できるなら、現金をただ持っておくよりも、資産性の高い不動産に置き換えたいと考える人は意外と存在します。
また、海外に比べると日本の不動産はまだまだ安いと、東京や大阪などの物件を買いに来ている外国人も増えています。この状況が続く限り、日本の不動産の相場は上がり続けるといえるでしょう。
■コスト増を吸収出来るか？
ただし、地方のボロ物件投資に関しては、上記の動きはあてはまりません。
そもそも、ボロ物件は価格が大幅に安いことから、インフレの影響を受けたとしても十分な高利回りを確保できます。
私が投資している長崎の階段立地の物件は、タダ～数十万円で買えることも珍しくないため、フルリフォームのコストを上乗せしても、実質利回り15％以上を確保することが可能です。それは、2024年現在も変わりありません。
また、長崎のボロ物件を外国人投資家が買いに来ることもありません。本州から長崎まで投資用の戸建を買いに来ている人はいますが、それは今に始まったことではないですし、相場に影響を与えるほどは多くありません。
つまり、日本の大都市では年々厳しくなる不動産投資ですが、長崎のような地方は例外であり、もしもリフォームコスト等が上がったとしても、もともとの利回りが高いため、その分は無理なく吸収できるといわけです。
■インフレに耐えられる投資を選ぶ
大都市圏では、この繁忙期に「家賃を上げても埋まった」という声を聞くようになりました。
不動産の価格やリフォームの費用が上がっても、家賃も上がってその分を吸収できれば、問題はないように見えますよね。
しかし、賃料相場が上がるスピードは非常に緩やかです。
また、入居中の物件の家賃を上げることは難しいため、家賃をアップできるのは、入居者の入れ替えがあったほんの一部の物件ということになります。
家賃の変動が少ないことはある意味、不動産投資の手堅さともいえ、メリットです。
しかし、デフレ時代にはプラスに働いたその特徴が、インフレ時代にはマイナスに働いてしまっているのです。
このような状況ですから、いくら家賃が上がっていると言っても、それは「焼け石に水」といったレベル。グッドニュースではありますが、それで大都市における不動産投資がラクになるというわけでもなさそうです。
一方の長崎は、この繁忙期に家賃が上がったという話を聞くことはありません。しかし、下がってもいません。不動産の価格に変動がないのと同じように、賃貸マーケットも相変わらず、長崎のペースで動いているというわけです。
私はこれをデメリットとは考えません。
変化が少ない地方だからこそ、先の収支を予測しやすく、不動産投資を通じて長く底堅い利益を積み重ねていくことができるからです。
■資産性か？収益性か？
変化する日本の不動産マーケット。
資産性を重視し、薄氷を渡る投資をギリギリ乗り切るのか？
それとも、収益性に重点を置き、分厚い利回りマージンを保つ地方のボロ物件投資に舵を切るのか？
みなさんは、どちらを選択しますか？
私はこれまで通り、長崎のボロ物件を買い、コツコツと利益を上げて行こうと思います。
今回はこのへんで。
脇田雄太（ワッキー）
