• 欠点を改善すればボロ物件は
  生まれ変わります
• ボロ物件投資の
  物件選び

• ボロ物件投資の予算
• ボロ物件投資の
  利回り目安

ボロ物件投資はローンを組むこと無く少額の資金から始められる不動産投資です。正しい知識を持って物件を選びリフォームを施せば、ローンの返済がない分だけ利回りも良く、元本回収も数年で達成できます。株などと違い、働きながらでも行えるため副業としても優秀です。

ここではボロ物件投資の物件選びのポイントや最低限必要な予算、利回り目安について解説します。

ボロ物件投資を成功させるコツは、物件の欠点を改善することにあります。

築古物件はリーズナブルに取得できる反面、そのままの状態では運用できません。

しかし、欠点を無くし工夫を施せばそこに付加価値が生まれます。そして入居先を探している方にとって、物件が魅力的に映るようになります。立地は良いのに建物が古すぎる物件は、まさにボロ物件投資において狙い目となります。

たとえば、駅や商業施設に近く利便性の高い立地なのに空き家として放置されていたため畳が腐っている、障子・ふすまが穴だらけという物件があったとしましょう。この場合は畳からフローリングに替え、障子・ふすまをサッシに替えることで物件は真新しく生まれ変わります。

他にもお風呂場やトイレ、キッチン等の水回りを修繕してキレイにするのも効果的です。たとえば設備を最新のものにするだけで、入居率は格段にアップすることも珍しくありません。

もちろん、修繕を行い欠点の改善をしたからといってすぐに入居してもらえる、家賃収入が入るわけではありません。周辺エリアの需要も把握した上で、どのような修繕が効果的なのかを知ることが、ボロ物件投資ではとても大切になります。

ボロ物件投資の物件選びにおいて大切なポイントは2つあります。「下見をしっかり行う」ことと「リフォームの選択肢を持つ」ことです。これを覚えておけば、リカバーできない大きな失敗をすることがなくなります。

投資物件を購入する前には必ず不動産会社の担当者と物件を見に行くことになります。その際、たとえば明らかに家が傾いている場合、高度な目利きができる自信がなければ出費がかさんでしまうでしょう。

もう一つ例として、立地は良いのに雨漏りしている物件があったとします。購入するべきか迷うところですが、このような時、脇田は「松竹梅」というリフォームの選択肢を頭に浮かべます。

松プランは大規模修繕であり、出費がかさむ可能性が高いでしょう。しかし梅プランや竹プランであれば、必要最低限の費用で欠点を補えると考えることができます。むしろ少ない支出で好立地のボロ物件を手に入れられるのですから、お得ともいえるでしょう。脇田であれば、リフォームが竹プラン以内に収まるのであれば物件を購入してしまいます。

このように、ボロ物件投資では小さな失敗や損失を恐れる必要はありません。むしろそれは勉強代であり次に繋がるチャンスであり、リカバーすればそれだけの見返りがあるものです。実際に、脇田も小さな失敗は数え切れないほどしています。

大切なのは「下見をしっかり行う」「リフォームの選択肢を持つ」というポイントをおさえて大きな失敗をしないことです。ボロ物件投資の物件選びでは、この2つのポイントをぜひ覚えておいてください。

ボロ物件投資に必要な予算は目指す投資スタイルにもよりますが、戸建て1件につき200～500万円程度が適正です。

ボロ物件投資には大きく2つの道筋があります。一つは10～15年と安定した賃貸運営をする中長期を見据えた形、もう一つは初期費用がとにかく少なくてとりあえず投資を始めたい短期的な形です。

脇田の経験からすると、初期のころはとにかく利回りを重視して短期的に棟数を増やしたいと考えていました。そのころの予算を平均すると戸建て1件につき「物件購入価格50万＋リフォーム代200万＝250万円」くらいです。過去最安としては、戸建て1件で総額100万円というケースもありました。

しかし現在は中長期を見据えて予算をかけてしっかりリフォームしています。というのも、予算を抑えた物件は必ずといっていいほど短期間で追加工事が必要となってしまったためです。どんなに利益を積み上げたように見えても、1回の追加工事でその利益は大きく削られてしまいます。結果的に、予算を抑えすぎるとボロ物件投資の進みを遅くしてしまいやすいのです。

ボロ物件投資の費用的なイメージは以下の通りです。

また、予算を組む際には以下の考え方も頭に入れておくと良いでしょう。

つまり、ボロ物件投資をする際は物件価格とリフォーム代をセットで考え、自分に合ったバランスの良い予算組みをすることが大切です。

「どれくらいの利回りの物件に投資すればいいのか？」というのは、ボロ物件に限らず不動産投資ではよく聞くお悩みです。答えから言うと、「利回りにはこだわりすぎるべきではない」と脇田は考えています。

利回りとは、投資金額に対する収益割合を表したものです。不動産投資においては「表面利回り」「実質利回り」の2つがよく使われます。

上記の表からもわかるように、2つの違いは経費を含めるか否かです。さらに、実質利回りで計算する場合、税金や保険料、現地への交通費・旅費まで含めるのかでかなり変わってきます。つまり、人によって「利回り」の前提条件が異なっているわけです。それなのに、利回りという数字だけが独り歩きし、投資家がそれに翻弄されてしまうことは非常に危険です。そのため、脇田は「利回り」という言葉をあまり使いません。

利回りよりも大切なのは、「投資額を○年で回収する」という考え方です。たとえば短期的に回収したいのであれば5年、中長期を見据えているなら10年といった形の肌感覚を持つことが大切です。ちなみに、8年で投資額を回収するとした場合、利回りはだいたい12％程度になります。

ボロ物件投資をする場合、目先の数字にとらわれると迷いが生じて失敗につながります。それよりもむしろ、しっかりリフォームを行って安定的に家賃収入を得られる「中長期の安心」を目指すことが大切です。