〜 脇田雄太コラム 第25回 〜 「ボロ物件の築年数は気にしなくても良い？」
こんにちは！
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
ボロ物件投資に限らず、全ての不動産投資において物件の購入は、「投資の成否を大きく左右する」重要なポイント。
好立地の物件であっても高値で掴んでしまったり、あるいは、価格が安いからといって賃貸需要のないエリアの物件を買ってしまったりしたら、
リフォームを頑張っても…
戦略的な賃料を設定しても…
後から結果を覆すことは難しくなります。
そのため、収益物件を購入検討する際は多角的に良し悪しを評価し、慎重に判断することが求められるのです。そして、そんな物件の評価において、「建物の築年数」を気にされる方も多いのではないでしょうか。
確かに、築年数が新しいに越したことはありません。
しかし、私自身は、「買っても良い条件をクリア」出来るなら、どんなに古くても構わないというスタンスです。
今回はこの点について解説したいと思います。
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買っても良い条件とは？
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まず始めに、私が設定している「買っても良い条件」について、先に答えを言ってしまいましょう。
それは、物件をきちんと調査した上で、「予算内で問題を改善出来る見通しが立つ」物件です。
例えば、屋根からの雨漏りがあった場合、屋根の修繕や天井板の交換程度で復旧出来るものから、柱や梁などの構造部分がボロボロに腐食していて建物自体が使い物にならないといったレベルまで、修繕にかかるコストは幅があります。
逆にいうと、物件価格に修繕やリフォームコストを上乗せして収支をシミュレーションし、「儲かることがほぼ確実！」という物件であれば、築年数が古くても、見かけがいくらボロボロでも、問題はないというわけです。
極端な話、儲かるなら築100年超の物件でも買って良いのです。
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築年数よりも重要なこと
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そもそも建物の築年数は、物件購入の可否を判断する重要な基準ではありません。
たとえば、比較的築浅の木造アパートなのに、新築時の手抜き工事によって建て付けが狂うなど劣化が酷いケースを見かけることがあります。
逆に、定期的なリフォームできちんと維持管理されていた物件は、築古でも内外装ともピカピカというケースも珍しくありません。
結局、築年数より「建物の状態」のほうが重要であり、築年数はある程度の目安でしかないぐらいに捉えておくのが良いといえるでしょう。
もちろん、建物の状態がどれだけ良好だとしても、賃貸需要のないエリアで物件を購入するのはNGです。特に地方の郊外など、賃貸需要に乏しいエリアの物件は後から改善しようがないわけで、より慎重な調査を行なって下さい。
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中途半端は良くない？
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ちなみに、私が購入する物件は基本的に、外壁や屋根、柱や梁などの構造部分以外はほぼ全て新品に入れ替えるという、フルリフォームを実践しています。
簡易なリフォームで済ませるのに比較して実質利回りは下がりますが、購入当初の段階できちんと手を入れておけば、ノートラブルで安定的な家賃収入が得られ、より堅実な賃貸経営が実現するんですね。
言い換えると、リフォームが前提となるボロ物件投資では、中途半端に古い物件を中途半端な価格で買うより、築古物件を安く購入してフルリフォームする方がより優れた投資を実践出来るということです。
例えば、同じ300万円の予算があったとしたら、250万円の物件に50万円の最低限リフォームを施すより、50万円の物件に250万円のフルリフォームをしたほうが、
・入居者がすぐ決まる
・退去が少なくなる
・建物が長持ちする
と、いいこと尽くめなのです。
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築年数は目安に過ぎない
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さて、今回のテーマはいかがだったでしょうか。
先ほども述べたとおり、ボロ物件を購入検討する際の築年数はあくまで、「建物の状態を知る目安」に過ぎません。
それよりも、物件価格や建物の状態、あるいは立地、賃貸需要の有無などを多角的に評価した上で、購入の可否を決めるようにしましょう。
ボロ物件は修繕やリフォームが前提の投資であり、築年数にこだわることはナンセンスだと思いますよ。
今回はこのへんで。
脇田雄太でした。
