〜 脇田雄太コラム 第24回 〜 「あえて出ない出口戦略」は、ボロ物件投資の醍醐味？
こんにちは！
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
一般的な不動産投資において、物件の売却という
いわゆる「出口戦略」
は、大きな意味を持ちます。
例えば、安定した賃貸収入を得ていたのに、いざ物件を売却してみたら
最終的な収支がマイナスだった…
なんてことになれば、投資をした意味がありませんよね？
そういう意味で、不動産投資においては単に家賃収入のインカムゲインだけでなく、将来の売却額を見越した上で、
トータル収支をシミュレーションする
必要があるのです。
一方、地方のボロ物件投資はどうでしょうか？
確かにボロ物件においても、出口戦略を意識する必要はありますが、せっかく時間とコストを掛けてフルリフォームした物件だから、
手放すなんて勿体ない！
というのが私の持論です。
その理由について、これから解説したいと思います。
===========
「資産性」と「収益性」
===========
まず始めに、不動産には２つの大きなマトリクスが存在します。
１つは「資産性」。
資産性とは、建物や土地そのものが持つ価値であり、主に
・大都市圏の不動産は資産性が高い
・地方郊外の不動産は資産性が低い
というのが一般的です。
資産性が高ければ、金融機関による担保評価が高くなり、購入時に融資が付きやすいだけでなく、売却の際にも買主を見つけやすくなります。
その一方、資産性の高い不動産は誰にとっても魅力的であることから、総じて物件価格が高く、賃貸における利回りは相対的に低くなります。
もう１つのマトリクスは「収益性」。
これは、その不動産が生み出す収益に着目したもので、「利回り」という数値に置き換え、その物件がどのくらい儲かるのかを評価します。
例えば、大都市圏に立地する売りアパートAが表面利回り5％だったとして、地方にある同程度のアパートBが10％だったとしたら、AよりBの方が収益性が高いとされるんですね。
この「資産性」と「収益性」は、常に振り子の関係にあって、
・資産性が高ければ収益性は低い
・収益性が高ければ資産性は低い
というバランスを保ちながら、市場で取引されています。
===========
金の卵を産むニワトリ
===========
さて、前置きが長くなりましたが、地方のボロ物件投資は「資産性」「収益性」のどちらに振れるのかと言えば、間違いなく
収益性のみに特化している
と言っても良いでしょう。
例えば、長崎の階段立地で売りに出ているようなボロ物件は、
・土地値が安い
・建物はタダ同然
つまり、資産性はほぼゼロである分物件価格が安く、リフォームして入居者が決まれば、高い収益性を生む投資になります。
さらに、建物の構造部分から各種インフラに至るまで、きちんとフルリフォームした物件はトラブルが少なく長持ちしますから、
安定的に収益が得られる
ことにもつながります。
そんな、長期間安定的に収益が望める物件を、手放す理由があるでしょうか？
よほど儲からないか気に入らない物件ならともかく、毎月きちんと通帳に家賃が入るという
金の卵を産むニワトリ
であれば、誰だって手離したくないはず。
もちろん、私だってそうです。
===========
あえて出ない出口戦略とは？
===========
そんなわけで私は、保有する物件ほぼ全てを売却しないで保有し続けるという手法を取っており、これを
あえて出ない出口戦略
と呼んでいます（笑）
そもそも、地方のボロ物件は資産性が限りなくゼロに近く、リフォームして売却したとしても、せいぜい売値は数百万円程度。
だったら売らずに保有を続け、10年20年と賃貸で回した方が儲かるのです。
もちろん、保有する物件を死ぬまで手放さないわけじゃありません。
例えば数年前、大阪にある自宅隣りの土地が売りに出たことがありました。
隣地の売却話なんて滅多にあるものじゃないですから、すぐに買付を入れて資金を用立てするために、保有する長崎市内の区分マンションを売却し、速やかに現金化したんですね。
おかげで、この土地を無事に購入することが出来ました。
もちろん、このようにまとまった資金が必要でなければ、ボロ物件をそのまま保有し続けて賃貸し、安定的にインカムを得ることも可能です。
・賃貸で安定的に儲かる
・売却して現金化も可能
という使い勝手の良い金の卵を、みなさんもぜひ手に入れてください。
今回はこのへんで。
脇田雄太でした。
