〜 脇田雄太コラム 第23回 〜 「ボロ物件投資は他の投資に比べてどうなの？」
こんにちは！
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
世の中には不動産投資に限らず、さまざまな投資があります。
多くの人になじみのある「株式投資」を始めとして、その他にも
・投資信託
・外貨預金
・FX（外国為替証拠金取引）
・国債や社債
・金やプラチナ取引
・仮想通貨などの暗号資産
等々、メジャーなものだけでも数多く存在します。
では、そんな数ある投資の中において、ボロ物件投資が持つアドバンテージとは？
逆に、ボロ物件投資が弱い部分とは？
今回は、そんなテーマで解説してみたいと思います。
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長期安定的な高利回りを
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まず始めに、ボロ物件投資が他の投資に勝るポイントについて、幾つか取り上げましょう。
1つめは、「高利回りを安定的に維持出来る」という点です。
株式の売買を始めとした多くの投資商品は、儲かる額は大きいが損する額も大きいという特徴があります。いわゆる「ボラティリティ（価格変動の度合い）」により、投資の成否が大きく左右されるということです。
例えば、とある企業が順調に株価を上昇させていたかと思いきや、不正行為の隠蔽によって株価が暴落するという具合に、ある日突然、「持ち株が紙くず同然になる」という可能性も十分にあり得るのです。
逆に、比較的安定していると言われる投資には、インデックスファンドなどの投資信託がありますが、こちらは年間の平均利回りが4～7%程度と、投資としての面白みに欠けると個人的に考えています。
一方、ボロ物件投資はどうか？というと、実質的な利回りでも「確実に10％以上」はクリア出来るはずですし、物件選びを間違えなければ、5年・10年という長期のスパンで利回りを維持することも難しくありません。
つまり、高利回りを安定して得られるという面において、地方のボロ物件は優れた投資だと言えるのです。
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投資リスクを回避出来るか？
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次に、ボロ物件投資が他より優れている点として、「リスクをマネジメント出来る」という点があります。
例えば不動産投資において、大きなリスクとなり得るのが「長期間の空室」です。
しかし、このリスクについても、
・エリアの賃貸需要を把握する
・適切な賃料設定をする
ことで、問題なくクリアすることができます。
また、ボロ物件特有のリスクである「リフォームに掛かるコスト」についても、物件購入前に大工さんと同行するなどして、建物の瑕疵をチェックしておけば、大きなリスクを未然に回避することが可能です。
さらに、火災や自然災害などで建物が使えなくなる重大リスクについても、「火災保険や地震保険を掛けておく」ことで損失をカバーできます。実際、脇田自身も保険には何度も助けられました。
まとめると、株価の下落など投資家自身ではどうしようもないリスクとは異なり、ボロ物件投資におけるリスクは、その多くを投資家自身がマネジメント出来るということです。
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自己資金を用意しておこう
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ただし、そんなボロ物件投資も他の投資商品に劣る点があります。
まず１つ目は、「まとまった自己資金が必要になる」ということ。
一般的なアパマン投資においては、金融機関からの融資が大きな支えとなりますが、地方のボロ物件はそもそも融資が付かないor付きにくいため、出来れば300万円以上の自己資金を貯めておくことが求められます。
もし仮に、数十万円レベルの自己資金でボロ物件を購入したとしても、リフォーム工事の資金が捻出出来なければ、ボロ物件はいつまで経っても空き家のまま。家賃収入が得られない限り、その物件はただの負債でしかありません。
そういう意味で、ボロ物件をきちんとリフォームし、客付けまで持っていける自己資金を用意しておくことが、ボロ物件投資における最優先事項だと言えるのです。
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他人におまかせではダメ？
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ボロ物件投資は「おまかせで成功することが難しい」という点も、人によってはデメリットと感じるかも知れません。
例えば、自動積立で運用する投資信託であれば、お金さえ預ければあとはファンドマネージャーが運用してくれますから、ある程度、オートマチックの投資が実現します。
一方、地方のボロ物件投資はどうか？というと、現場の職人さんにお任せする部分が多いものの、大家自身のDIYや賃貸仲介さんへの営業回りなど、投資家自身が行動することが、どうしても必要になるのです。
安定的に高利回りを得られる可能性が高いものの、大家自らの知識や行動力が必要となる投資、それがボロ戸建て投資の特徴といえるでしょう。
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ボロ物件投資の特徴を理解してから始めよう
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さて、今日のお話はいかがだったでしょうか？
地方のボロ物件投資は、他の投資商品よりも高利回りや安定性に優れていますが、それと引き換えに
・まとまった自己資金
・大家自身による行動
が求められます。
昨今流行りのFIREなど、夢を持ってこの投資に参入することは歓迎ですが、面倒な手間を掛けずに成功することは難しいという点も、十分に理解しておいて下さい。
逆に、ポイントさえきちんと押さえておけば、これほど安定的に儲かる投資は存在しないと思いますよ。
今回はこのへんで。
脇田雄太でした。
