〜 脇田雄太コラム 第22回 〜 「インフレはボロ物件投資にとって追い風？」
こんにちは！
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
みなさんもご存知のとおり、日本は長かったデフレを脱却し、2021年の後半からじわじわとインフレが進んでいます。
食料や電気、水道、ガソリンなどの生活必需品はもちろん、私たち不動産投資家にとって重要な、
・不動産価格
・建築資材
・人件費
なども軒並み上昇し、今後の投資で思い悩む方も多いのではないでしょうか。
では、インフレが今後も続いた場合、日本の不動産投資はどうなるのか？
おそらく、大都市部の一般的な新築アパマン投資は、低利回りに一層拍車が掛かるため、状況はより厳しくなると予想されます。
一方、地方のボロ物件投資は？というと、それとは逆にインフレになるほど優位になる
というのが、個人的な見解なんですね。
今回は、そんなテーマで書いてみたいと思います。
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分厚いマージンを活かせ！
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地方のボロ物件投資がなぜ、インフレにおいて優位なのか？
その理由は大きく分けて３つあります。
まず１つ目は、
【分厚い利回りマージンがある】
都市部の一般的なアパマン投資に比べて、地方のボロ物件投資は超が付く高利回りが大きな魅力です。
利回りが高ければ、それだけ資金的な余裕が生まれるわけで、仮に今後の維持費や運営コストが上昇したとしても、
分厚いマージンで吸収出来る
というわけです。
現在のインフレ相場において、建築資材の価格が下がる見込みはありません。
さらに、職人の不足による人件費の上昇も相まって、建築コストは10年前に比べて大きくアップしています。
実際、東京などの大都市圏では、コストが当初の見込みから大幅に上昇した影響で、
再開発事業が延期に追い込まれる
というケースが続出しており、不動産投資においてそれらの逆風に立ち向かうためには、高い利回りがどうしても必要なのです。
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割安な賃料で人気物件に
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続いて２つ目は、
【相場より安い賃料が設定出来る】
これは１つ目に関連する話ですが、高い利回りを達成することが出来れば、その一部を賃料に還元することが可能となります。
例えば、2LDK程度の賃料相場がそのエリアで６万円だった場合、築古だけど広くてピカピカな戸建を５万円で募集したらどうなるか？
これまでの経験上、その物件はあっという間に決まることが多いです。
なぜなら、賃貸物件に住みたいファミリーの多くは、
家賃の支払いが重い負担になっていることが多いから。
特に、インフレの状況下で世帯収入が伸び悩んでいる場合、物価の上昇が家計を圧迫することは想像に難くありません。
無駄遣いをギリギリと切り詰めても、今後もインフレが続けばいずれ限界を迎えるわけで、
賃料の安い物件に引っ越したい…と考えるのは当然のこと。
とはいえ、今より狭い部屋で我慢はしたくないわけで、そこにボロ物件投資の大きな強みがあるのです。
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市場はこれからどうなる？
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そして、最後の３つ目は
【アパマンの供給が頭打ちになる】
建築コストのインフレが今後も続けば、収益物件の平均利回りはより一層薄くなり、賃料相場がインフレに追従しなければいずれ、投資そのものが成り立たなくなります。
将来の土地値が確実に上がると見込まれる、東京や大阪、名古屋などの大都市圏ならまだしも、これから地方でアパマンを新築するオーナーは、今後の運営や売却において、
相当な苦戦を強いられることが予想されるんですね。
そうなると、地方におけるアパマンの供給数は頭打ちになり、市場はある程度落ち着く方向に向かうはず。
もちろん、現在の市場競争において優位なボロ物件投資も、そのアドバンテージを維持することが容易になるのです。
デフレで土地値や建築コストが下がり、格安な賃料のライバルがどんどん増える状況であれば、ボロ物件投資も安泰とは言い切れませんが、インフレが今後も続くことが確実な情勢では、かえって追い風になると言えるのです。
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逆風を追い風にしよう！
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というわけで今回は、インフレにおけるボロ物件投資の優位性について解説しました。
確かに、インフレによってリフォームコストが上昇すれば、ボロ物件投資も左うちわとは言い切れない部分があります。
でも、コストが上昇するのであれば、それを理由に指値交渉で物件を安く購入し、プラマイゼロにすることもこの投資では難しくありません。
地方の少子高齢化だってそう。
エリアの賃貸市場で人気物件にランクインしている限り、入居希望者の総数が減っても客付に困ることはないのです。
逆風を逆手に取って追い風にする
このぐらいのマインドで、今後の投資を進めたいものですね。
今回はこのへんで。
脇田雄太でした。
