〜 脇田雄太コラム 第6回 〜 「不動産投資のデメリットについて」
こんにちは！
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
前回のコラムで、不動産投資は
・賃貸による収入（インカムゲイン）
・売却による収入（キャピタルゲイン）
という2つの儲けによって、お金を稼ぐことが出来る。
また、他の投資に比べて得られる収益が安定していることが多く、火災や自然災害などのリスクも、保険に加入することで、備えることが可能となる。
という内容を書きました。
このようなメリットだけを見れば、不動産は最強の投資みたいに思えますが、
当然、デメリットも存在します。
今回はそんな、不動産投資のデメリットについて、少し解説してみたいと思います。
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欲しくても買えない！
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不動産投資のデメリットとして、まず始めに挙げたいのは、
【多額の資金を必要とする】ということです。
一般的なアパマン投資では、数千万円〜数億円もの資金を用意しなければ、
物件を購入することは出来ません。
また、それらの資金を用意するために、金融機関から融資を受けようとすると、
・物件の資産価値
・事業計画の妥当性
など、投資面の評価だけでなく、
・年収や資産
・家族の構成
・ローンの状況
・滞納履歴の有無
といった投資家個人の属性も求められます。
どれだけ魅力的な物件が見つかったとしても、資金を用意できなければ、投資を始めることは出来ませんから、なかなか厳しいデメリットといえるかもしれませんね。
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その物件はいつ売れる？
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次のデメリットとして、【流動性が低い】という点があります。
例えば、利益を確定するために保有する株式を売却した場合、通常は売渡日から3営業日以内に、指定された証券口座へお金が振り込まれます。
しかし、不動産はそう簡単に行きません。
大まかな流れだけ見ても、次のようになります。
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売買仲介の不動産会社に売却の相談する
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仲介の営業マンが物件を査定し、売主の希望とすり合わせて物件の売り出し価格を決める
↓↓
ネットや店舗に広告が掲載される
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広告を見たお客さんを物件に案内
↓↓
気に入ったお客さんが買付を入れる
↓↓
売買契約を締結し、引き渡し日を決める
↓↓
代金の決済と同時に物件を引き渡す
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これら多くのプロセスを経て、やっと売却代金が手に入るんですね。
その結果、売却に最短でも数週間、時には数年レベルという長い年月を要してしまう場合もあるわけです。
それが、不動産は流動性が低いといわれる理由です。
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価格の安さが強みになる
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しかし、不動産投資の中でも、【多額の資金を必要とする】【流動性が低い】という2つのデメリットを、あまり感じさせない投資もあります。
それが、地方のボロ物件投資です。
・安ければタダ〜マイナス
・高くても数百万円レベル
という金額で買えるため、日頃から貯金を続けてきた人なら、多くの物件に手が届きます。もちろん、ボロい建物ですから、リフォーム資金は必須ですが、それでも、200〜300万円程度の貯金があれば何とかなるレベルです。
また、流動性が低いという点も、リフォーム済みの物件であれば、価格次第ですぐに買い手が付くケースが結構あったりします。
私も過去に、数棟のボロ物件をリフォーム〜満室経営後に売却した経験を持っていますが、どの物件も価格が手頃なため、２週間ほどで売れてしまうという、嬉しい結果となりました。
もちろん、損切りするどころか、トータルの収支は大きくプラスに振れました。
そのような経験から、ボロ物件の流動性はそう悪くないと、個人的には捉えています。
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次回はいよいよボロ物件へ
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さて、今回のコラムはいかがだったでしょうか？
これまでの話をまとめると、
不動産投資はメリットだけでなく、
【多額の資金を必要とする】
【流動性が低い】
というデメリットも存在する。
ただし、地方のボロ物件では、物件価格が格段に安いため、それら不動産投資のデメリットを、あまり感じさせることがない。
という内容でした。
次回はそんな、地方のボロ物件にフォーカスを当て、そのメリットとデメリットについて、具体的に解説したいと思います。
どうぞお楽しみに！
脇田雄太でした。
